澳洲如何区分自住还是投资？
这个问题其实有点伪. 所谓“自住”还是“投资”其实是一个概率的事件，只是对“自住”或“投资”行为的定义不同罢了。对于投资者来说，他最终买来的房子绝大部分时间都是自住的；而对于纯投资者而言，他第一次买房自住的机率同样很高（很多海外买家是在澳定居后首套房）。题主所谓的“自住还是投资”在我看来并不存在所谓的界限或是明显区分。
不过，在现实生活中我们确实可以找到一些蛛丝马迹来作些判断，如房屋购买后的短期内是否转让/出售，是决定其用途的重要因素之一——短期(1年以内)内转让/出售的房屋大概率是被投机者所购入的，而长期(1年以上)才转让/出售的房屋则更可能最初就被个人所购入并长期使用。当然，这些判断依据并不是铁打的事实而是基于一个较大样本量的统计分析得出的概率事件，并且受到诸多因素的影响。
举例来说，某购房者首次置业就买入了位于市区的一间小户型房产用于自住，那么该房被再次售出或出租的可能性就比较高；相反，如果同一购房者通过首付贷款的方式首次购置了一套远郊地带的大户型房产，那么该房继续持有直至拆迁的概率就要大一些。在这里，购房者的首付款金额、按揭利率以及房贷年限等因素与房贷风险有关，而房贷风险又与银行收取的利息直接相关，所以这些因素本质上与我们刚才提及的判断依据存在着一定的逻辑关系。
需要说明的是，无论是自住还是投资，对于购房者个人的财务状况而言都很重要，因此我建议大家在决定“上车”前一定要综合考虑各方面因素并尽可能降低风险。
在澳洲，自住房产一般指房东人住或提供给房东的某一家庭成员入住的房产。家庭成员包括房东的兄弟姐妹、姻亲以及他们的子女。如果房东或其家庭成员并不实际居住在该房产内，而该房产又是为房东或其家庭成员保留的自住房产，那么该房产也视为自住房产。
自住房产可以是别墅或单元，土地面积任意大小，只要符合一定的条件。如果房东在该自住房附近购买了一块土地，打算将这快土地用作花园或者停车，只要这块土地与自住房产有共同边界，该块土地也视为自住房产。房东或者其家庭成员租住到别的地方，但保留原来所住的房产以便日后再次人住，该房产依然可以是自住房。但如果该房产被用于度假或度假期间出租，那么自住房的优惠就不能享受了。
房产投资房指自住房产之外的房产。如果房东有多于一处的住宅房产，只有一处可以作为自住房，其他的作为投资房。如果房东从一处自住房产搬出，但仍然保留该处房产，以便日后再次居住，那么在房东再次搬进之前的两年内，该处房产仍然可以视为自住房产享受相关的自住房产税收政策，比如免交资本增值税等。如果房东购买了一处房产，打算作为自住房产，但还没有实际入 住，该房产也可以在持有两年之内享有自住房产的待遇。如果房东购买的第二处房产，打算搬到该 处房产居住，但还没有去新地址人住，这两处房产都可以作为自住房产。自住房产的优惠待遇只能被享用两年，两年后该房产变为投资房，房产税政策上要按投资房来对待。如果房东有多于一处的房产，只有一处可以作为自住房，如果这两处以上的房产都被用于自住，房东可以指定其中的某一 处房产作为自住房产。
